PARA EL DESARROLLADOR DE PROYECTOS DE NUEVA CONSTRUCCION

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Orientación gratuita de prestamos de construcción.

• ¿Qué debe incluir una solicitud de prestamo de construcción?
• ¿Cómo preparar y dividir un presupuesto de costos?
• Gastos que tendrás en el financiamiento.
• Colateral requerida.
• Desembolsos.
• Repagos.
• Necesidades y tipos de financiamiento.

UNA SOLICITUD DE PRESTAMO INTERINO DEBE INCLUIR:

• Localización
• Zonificación
• Amenidades propuestas
• Cantidad y tamaño de unidades
• Tipo de viviendas
• Descripción de la unidad
• Descripción de los accesos, facilidades, area de recreación pasiva, activa y tamaños de las unidades
• Tipo de estructura
• Trabajo requerido
• Beneficio de su localización
• Diseño preliminar del proyecto
• Detalles de los costos del proyecto: costos infraestructura, costos de construcción, gastos adminitrativos
• Permiso de construcción
• Nombre del contratista y sub-contratista, con sus cualificaciones
• Estudio ambiental (phase 1)
• Tasación – debe permitir que el banco escoja el Tasador
• Fotos – muy conveniente si toma al menos una aérea
• Aprobación y endoso de las siguientes agencies: Municipio, A.E.E., A.A.A., P.R.T.C., Recursos Naturales, “Environmental Quality Board”, Instituto de Cultura (chipo), Preservación Histórica, Dpto. Bomberos, Dpto. Educación, Autoridad de Carreteras.
• Resolución de A.R.P.E.
• Estudio de Suelo (Super Importante)
• Planos completos sellados por A.R.P.E. – para poder cerrar préstamo

DEBE PREPARAR UN PRESUPUESTO DE COSTOS QUE SE DIVIDA EN:

• HARD COST
  • Costos directos de las mejoras incluyendo:
    • Movimiento de Tierra
    • Infraestructura
    • Seguro y Fianza
    • Costo de construcción de las unidades
    • Gastos de Arquitectura e Ingeniería
    • Gastos Legales
    • Seguros
      
      
• SOFT COST
  • Costos de desarrollo incluyendo:
    • Gastos y permisos y aprobaciones gubernamentales
    • Contribuciones de la propiedad
    • Gastos de mercadeo
    • Reserva opcional de contingencia (de un 5% a un 10% del total de costos estimados)
    • Estudio de suelo
    • Gastos de consultoría
    • Tasación (firrea) banco la autoriza
      
      
• GASTOS QUE TENDRA EN EL FINANCIAMIENTO
  • Intereses de construcción
  • Costo por desembolso
  • Costo permanente
  • Costo interino

FINANCIAMIENTO MAXIMO = 80% DEL COSTO (incluye costo de adquisición)

• COLATERAL REQUERIDA
  • Primera hipoteca sobre la propiedad donde va a ser construida
  • Seguro de Titulo
  • Garantías personales de las personas que componen la organización
  • Asignación de todos los seguros de pólizas
  • Cualquier otro documento requerido por el banco
  • Se requiere una cantidad de preventas para solicitar el préstamo
  • Para cerrar el préstamo se tiene que haber hecho la Pre-Venta y haber opcionado entre el 33% y el 50% 
    
    
• DESEMBOLSOS
  • Se efectúan cuando el banco recibe la certificación firmada por el dueño, contratista general y aprobado por el Ingeniero Inspector del banco
  • Los desembolsos para los costos de infraestructura están limitados a 1 ó 2 certificaciones
  • Los desembolsos serán limitados a un 90% de la construcción. En el proceso el 10% retenido se le dará al desarrollador después que presente el permiso de uso sometido por A.R.P.E. y se le entregará no más tarde de 30 días después de entregada la casa a los dueños compradores. En ocasiones se pide “punch list”.
    
    
• REPAGOS
  • Surge de las ventas de las unidades
  • De estas se aplica hasta el 5% para pagar las comisiones de ventas. El restante 95% se aplica al préstamo
  • Cada vez que surge una venta de una unidad se va liberando esa porción de la primera hipoteca que el banco tiene como collateral
    
    
• NECESIDADES Y TIPOS DE FINANCIAMIENTO
  • Adquisición – Financiamiento para la compra de propiedades o terreno
  • Pre-Desarrollo – Fianciamiento para cubrir los gastos que se incurren antes de obtener el financiamiento de construcción (“bridge loan”)
  • Construcción – Financiamiento que se utiliza para cubrir los costos de rehabilitación o construcción del proyecto. Este financiamiento, consiste en pago de itereses solamente durante el periodo de construcción. Se repaga con la venta de unidades y se extiende hasta por 30 meses dependiendo del tiempo de construcción.